YAPI MALİKİNİN SORUMLULUĞU

TMK m. 684 gereğince, bir binanın zemin, duvar, merdiven, balkon, çatı vb. bütünleyici parçaları da bina kavramı içerisindedir. Bu özellik bizzat bina ve yapı eserinin tahsis amacı ile ilgilidir.  Onun tahsis amacına uygun olarak bağımlı olan her şey, bina ve yapı eserinin bütünlüğünü oluşturur.

Yapı eseri dolaylı veya dolaysız toprağa bağlı, sabit, insan veya hayvan gibi canlıların barınmasına, eşya gibi cansız şeylerin saklanmasına ya da konulmasına ayrılmış, etrafı veya üstü az çok kapalı, insan gücüyle yapay olarak yapılmış veya düzenlenmiş her türlü şeydir.

TBK MADDE 69- Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki
bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.
İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan
zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar.
Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı
saklıdır

şeklinde yapı malikinin sorumluluğunu düzenlemiştir. Yapı maliki kavramından bina ve diğer yapı eserlerinin malikleri anlaşılacaktır.

Bir binan veya diğer yapı eserleri maliklerinin sorumluluğu Türk Borçlar Kanunu madde 69’da düzenlenmiş ve kusursuz sorumluluk halidir. Bina maliki hiçbir kusuru bulunmasa dahi yapım bozukluğunun bakım noksanına sebep olduğu zararı tazminle yükümlüdür. Bina maliki zararın meydana gelmemesi için şartların gerektirdiği bütün tedbirleri aldığını bakım için bütün dikkat ve özeni gösterdiğini ispat etse dahi sorumluluktan kurtulamaz. Kanun kurtuluş kanıtı getirme imkanını tanımamakla ağırlaştırılmış bir sebep sorumluluğu öngörmüştür. TBK m. 69’daki sorumluluk özen ilkesine dayalı kusursuz sorumluluktur. Zarar gören kişinin sorumlunun kusurunu ispatlaması gerekmediği gibi sorumlu kişi de kusursuz olduğunu ispatlayarak sorumluluktan kurtulamayacaktır. Yani tam ehliyetsiz bir bina maliki bundan kusursuz olarak sorumlu tutulabilecektir. Sorumluluk için kusur olması aranmaz.

Ancak sorumlunun aynı zamanda kusuru da varsa bu kusur munzam kusurdur. Munzam kusur durumunda kusursuz sorumlu kişinin illiyet bağını kesen sebeplere dayanarak sorumluluktan kurtulamayacağı gibi tazminat miktarında kusur oranı etkili olacaktır. Zarar görenin ortak kusuru tazminattan indirim sebebi olarak değerlendirilemeyecektir, birden fazla kişinin aynı zarardan sorumlu tutulması halinde kusursuz sorumlu kişi diğerlerine rücu edemeyecektir.

Sorumluluğun Genel Koşulları

Genel şartların birincisi, zarardır. Gerçekleşen zarar, kişiye veya şeye ilişkin maddi bir zarar olabileceği gibi, vücut bütünlüğünün ihlali veya ölümden doğan manevi bir zarar da olabilir. Maddi veya manevi zarardan sorumluluk, yapı malikinin veya yardımcılarının kusurlu olmasını gerektirmez.

Genel şartların ikincisi, gerçekleşen maddi veya manevi zarar ile yapı eserindeki yapım bozukluğu veya bakım noksanlığı arasında uygun illiyet bağının mevcut olmasıdır. Meydana gelen zarara, üçüncü bir kişinin illiyet bağını kesmeyecek yoğunluktaki kusuru veya mücbir sebep teşkil etmeyen bir umulmayan hal (atmosfer etkileri gibi) sebep olmuşsa, malik sorumluluktan kurtulamaz. Buna karşılık zarar, illiyet bağını kesecek yoğunluktaki mücbir sebep, zarar görenin kusuru veya üçüncü bir kişinin kusuru sonunda meydana gelmişse, yapı eserindeki bozukluk veya noksanlık, zararın sebebi olamayacağından, malik sorumlu tutulamaz.

Genel şartların üçüncüsü, zararlı sonucun hukuka aykırı olmasıdır. Şeye veya kişiye verilen zararlarda, bu durum gerçekleşmiş sayılır.

Sorumluluğun Özel Koşulları

1- Bir bina veya diğer yapı (inşa) eseri bulunmalı

a) Sabit ve toprağa bağlı olan bir eser bulunmalı

b) İnsan eliyle yapılmış olmalıdır.

2-Yapı maliki, intifa ya da oturma hakkı sahibi bulunmalı

3- Zarara yapım bozukluğu veya bakım eksikliği sebep olmalı

Sorumluluk yapı eserinin yapımındaki bozukluğa veya bakımındaki noksanlığa dayanmalıdır. Buradaki bozukluk veya eksikliğin sebebi umulmayan hallere ya da üçüncü kişinin fiiline dayansa bile malik sorumludur.

Yapım bozukluğu yetkililerin hukuka aykırı işleminden de kaynaklanmış olabilir. Yani izin verilmemesi gereken yapıya izin verilmişse izni verenler de kusurları  nedeniyle müteselsilen sorumlu olacaklardır. Eğer ki bina sahibinin bu durumdan haberi varsa, hukuka aykırılığı kendisi sağlamış bulunuyorsa zararın doğumunda manzum kusuru olur. Sorumluluk sadece  binanın sağlam ve planına uygun yapılmasıyla sona ermez. Yapının zamanla eskiyen yerlerinin, betonların, ahşapların, zaman içinde güçlerini yitirmeleri eski dayanıklılıklarını kaybetmeleri nedeniyle onarılması gerekir.

4- Kanun, malike kurtuluş kanıtı getirme hakkı tanımamıştır

Eserdeki, bozukluk ve eksikliğin sebebi, üçüncü bir kişinin fiiline, umulmayan olaya dayansa bile sonuç değişmez. Ancak, burada da sorumluluktan genel olarak kurtulma imkanı mevcuttur. İlliyet bağını kesen sebeplerin mevcudiyeti halinde durum böyledir. Sorumluluktan kurtulmak için Mücbir sebep, zarar görenin ya da üçüncü kişinin ağır kusuru olduğu .ispatlanmalıdır.

Zarar ile mülkiyet hakkının kötü kullanılması arasında illiyet bağının bulunması sorumluluğun doğması için gerekli ve yeterli şarttır.

Sorumluluğun Hüküm ve Sonuçları

1- Zarar Tehlikesini Giderme Yükümlülüğü

TBK MADDE 70- Bir başkasına ait bina veya diğer yapı eserlerinden zarar görme
tehlikesiyle karşılaşan kişi, bu tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemlerin alınmasını hak sahiplerinden isteyebilir. Kişilerin ve malların korunması hakkındaki kamu hukuku kuralları saklıdır.
Kişilerin ve malların korunması hakkındaki kamu hukuku kuralları saklıdır.

Hükmüne göre  bina veya diğer yapı eserinin zarar tehlikesiyle karşılaşan kişi bu tehlikenin giderilmesi için malike başvurarak gerekli önlemleri alınmasını ve eğer malik bundan kaçınırsa masrafı ona ait olmak üzere bu tedbirlerin onun hesabına kendisi tarafından alınmasına izin verilmesini hakimden talep etme hakkına sahiptir. Talebe yetkili kişi, başkasına ait bina veya diğer yapı eserinde zarar görme tehlikesinde bulunan üçüncü kişilerdir.

TBK m. 70 hükmünün uygulanması için zararın doğması gerekmez, zarar tehlikesinin varlığı yeterlidir.

2-  Malikin Rücu Hakkı

TBK m. 69/3 e göre malik zararı tazmin ettikten sonra kendisine karşı haksız fiil ya da sözleşme nedeniyle sorumlu olanlara rücu edebilir. Yapımdaki bozukluklar nedeniyle rücu edilecek kişiler mimar, mühendis, yüklenici olabilir. Bakımdaki eksikler nedeniyle tehlike yaratanlarsa kiracı, intifa veya oturma hakkı sahibi olabilir. Malik kendisine bina veya diğer yapı eserini satan veya ayıba karşı tekeffül borcu altında bulunan eski malike de rücu edebilir.

3- Yapı Denetim Kuruluşlarının Sorumluluğu

4708 Sayılı “Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun” yürürlüktedir. Ancak kanuna göre kuruluşların sorumlulukları kusur sorumluluğudur. TBK m. 69’a yapı malikleri hem yapımdaki bozukluk hem de bakımdaki eksiklikten sorumlu olmasına rağmen kuruluşlar sadece yapımdaki bozukluktaki kusurlarından sorumlu tutulacaktır.

Kanunun kapsamı tamamlanmış yapılar değildir. Sadece yapılmakta olan bina ve eserleri kanun kapsamındadır.