Kaçak Yapı Nedir ve Yaptırımları Nelerdir?

Kaçak yapı veya diğer bir ifadeyle imar mevzuatına aykırı yapı; imarlı alanlarda bulunan kamu veya özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde, yapı ruhsatına, ruhsat eklerine, imar planlarına, fen ve sağlık kurallarına ya da diğer yapılaşma koşullarına aykırı olarak inşa edilen yapılar olarak tanımlanmaktadır.

Bir yapının kaçak yapı olarak değerlendirilebilmesi için tamamen ruhsatsız olması şart değildir. Yapı ruhsatı bulunmasına rağmen ruhsat ve eklerine aykırı şekilde inşa edilen yapılar da imar mevzuatına aykırı yapı kapsamında değerlendirilmektedir. Bu kapsamda; kat adedine, yapı emsaline, taban alanına, komşu parsel mesafelerine, ön cephe hattına, bina derinliğine veya imar planı hükümlerine aykırı olarak yapılan yapılar kaçak yapı niteliği taşımaktadır.

Bunun yanında komşu parsellere taşan, imar planlarında yol, park, yeşil alan veya otopark gibi kamu hizmetlerine ayrılmış alanları işgal eden ya da kesin yapı yasağı bulunan bölgelerde inşa edilen yapılar da imar mevzuatına aykırı yapı olarak kabul edilmektedir.

Kaçak Yapılar İçin Uygulanan Yaptırımlar

Kaçak yapılar hakkında uygulanacak yaptırımlar temel olarak 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32 ve 42. maddeleri ile Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesinde düzenlenmiştir.

Bu kapsamda;

• Yapının mühürlenmesi,
• Yapı tatil tutanağı düzenlenmesi,
• Yıkım kararı verilmesi,
• İdari para cezası uygulanması,
• İmar kirliliğine neden olma suçu kapsamında ceza soruşturması yürütülmesi,

gibi yaptırımlar söz konusu olabilmektedir.

Bu yaptırımlar birbirinin alternatifi olmayıp olayın niteliğine göre aynı anda veya ayrı ayrı uygulanabilmektedir.

Yıkım ve Mühürleme İşlemleri

İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar hakkında yapı tatil tutanağı düzenlenerek inşaat faaliyetleri durdurulur ve yapı mühürlenir. Aykırılığın verilen süre içerisinde giderilmemesi halinde ise yapının yıkımına karar verilebilir.

Ancak yıkım kararının hukuka uygun olabilmesi için mevzuatta öngörülen usul ve şekil şartlarının eksiksiz yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu nedenle yapı tatil tutanağından yıkım aşamasına kadar olan süreç, idari yargı denetimine tabi olup titizlikle yürütülmelidir.

İmar Para Cezaları

İmar mevzuatına aykırı yapılaşmaya ilişkin idari para cezaları 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinde düzenlenmiştir.

Bu cezalar; yapının bulunduğu alanın özellikleri, yapı sınıfı, çevreye etkisi, can ve mal güvenliği bakımından oluşturduğu riskler ile aykırılığın büyüklüğü dikkate alınarak hesaplanmaktadır.

İdari para cezası belirlenirken özellikle;

• Hisseli taşınmazda diğer maliklerin izni alınmadan yapı yapılması,
• Kamuya ait taşınmaz üzerinde inşaat gerçekleştirilmesi,
• Kamu hizmetine ayrılmış alanlarda yapı yapılması,
• Yapının can ve mal güvenliğini tehdit etmesi,
• Yapı yasağı bulunan bölgelerde inşa edilmesi,
• Ruhsatsız olarak yapılması,
• Ruhsatın hükümsüz hale gelmesine rağmen inşaata devam edilmesi,
• Yapının kullanılmaya başlanmış olması,
• Çevre ve görüntü kirliliğine neden olması,

gibi durumlar cezanın artırılmasına neden olabilmektedir.

Özellikle ruhsatsız yapılar bakımından öngörülen artırımlar nedeniyle uygulanacak idari para cezaları oldukça yüksek tutarlara ulaşabilmektedir.

İmar Kirliliği Suçu

Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesinde düzenlenen imar kirliliğine neden olma suçu kapsamında, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılaşma faaliyetleri belirli şartların varlığı halinde ceza hukuku bakımından da yaptırıma bağlanmıştır.

Bu suç nedeniyle sorumlular hakkında hapis cezası dahil olmak üzere cezai yaptırımlar uygulanabilmektedir.

Yapı Müteahhitleri ve Teknik Sorumluların Sorumluluğu

İmar mevzuatına aykırı yapılaşmadan yalnızca yapı sahibi sorumlu değildir. Yapı müteahhitleri, şantiye şefleri, proje müellifleri, mimarlar, mühendisler ve fenni mesuller de kusurları oranında sorumluluk altına girebilmektedir.

Bu kişiler hakkında verilen idari yaptırımlar ve kesinleşen mahkeme kararları ilgili meslek odalarına ve Bakanlığa bildirilmektedir. Ayrıca belirli durumlarda yeni iş üstlenmeleri yasaklanabilmektedir.

Özellikle yapı müteahhitlerinin ruhsat ve projelere aykırı imalat gerçekleştirmeleri veya can ve mal güvenliğini tehlikeye düşüren uygulamalarda bulunmaları halinde, müteahhitlik yetki belgeleri belirli sürelerle veya bazı durumlarda daha uzun sürelerle iptal edilebilmektedir.

Sonuç

Kaçak yapılaşma, yalnızca idari para cezası ile sonuçlanan basit bir aykırılık değildir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılaşma faaliyetleri; mühürleme, yıkım, yüksek tutarlı idari para cezaları ve hatta hapis cezasına kadar uzanabilen ciddi hukuki sonuçlar doğurabilmektedir.

Bu nedenle yapılaşma faaliyetlerinin yürürlükteki imar planlarına, yapı ruhsatına ve ilgili mevzuat hükümlerine uygun şekilde gerçekleştirilmesi; hak kayıplarının ve ağır yaptırımların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.