İmar mevzuatında temel kural, yapılaşma faaliyetlerinin yapı ruhsatı alınarak gerçekleştirilmesidir. Ancak kanun koyucu, bazı yapı ve faaliyetleri ruhsat alma zorunluluğundan istisna tutmuştur. Bununla birlikte ruhsat alınmasının gerekmemesi, söz konusu yapıların hiçbir kurala tabi olmadığı anlamına gelmemektedir. Ruhsata tabi olmayan yapılar da fen, sanat, sağlık ve güvenlik kurallarına uygun şekilde inşa edilmek zorundadır.
Yapı ruhsatı, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyeler; bu alanların dışında ise valilikler tarafından verilen ve yapılaşma faaliyetlerine başlanabilmesini sağlayan resmi izin belgesidir. 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamına giren yapıların kural olarak ruhsat alınarak inşa edilmesi gerekmekte olup, hafriyat çalışmalarına dahi ruhsat alınmadan başlanması mümkün değildir.
Öte yandan, belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan köy yerleşik alanları ve mezralarda, köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli ikamet eden kişiler tarafından yaptırılacak konutlar ile tarım ve hayvancılık amaçlı bazı yapılar için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi aranmayabilmektedir. Ancak bu yapıların fen ve sağlık kurallarına uygun olması ve ilgili muhtarlık ile valilik tarafından öngörülen şartların yerine getirilmesi zorunludur.
Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar
Mevzuatta yer alan düzenlemeler kapsamında ruhsat alma zorunluluğundan muaf tutulan yapı ve faaliyetler genel olarak şunlardır:
1. Basit Tamirat ve Tadilatlar
Yapının taşıyıcı sistemini etkilemeyen;
- İç ve dış sıva işleri,
- Boya ve badana uygulamaları,
- Çatı onarımları,
- Kiremit aktarılması,
- Elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri,
- Döşeme ve tavan kaplamaları,
- Pencere değişiklikleri,
gibi basit bakım ve onarım işlemleri ruhsat gerektirmez.
2. Köy Yerleşik Alanlarında Yapılan Bazı Yapılar
Köy yerleşik alanlarında ve mezralarda;
- Konutlar,
- Tarımsal amaçlı yapılar,
- Hayvancılık amaçlı yapılar,
- Köy halkının günlük ihtiyaçlarını karşılayan küçük ticari yapılar,
belirli şartlar altında yapı ruhsatından muaf tutulabilmektedir.
3. Bazı Kamu Yapı ve Tesisleri
İmar Kanunu’nun özel hükümleri kapsamında belirlenen bazı kamu yapı ve tesisleri için ruhsat zorunluluğu bulunmamaktadır.
4. İmar Affından Yararlanmış Yapılar
İlgili mevzuat kapsamında imar affı uygulamalarından yararlanarak hukuki statü kazanan bazı yapılar, belirli koşullar altında ruhsat yükümlülüğünden muaf kabul edilmektedir.
5. Eski Tarihli Yapılar
Bazı özel kanun hükümleri gereğince;
- 10 Ocak 1975 tarihinden önce belirli alanlarda yapılmış yapılar,
- 6785 sayılı İmar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 17 Ocak 1957 tarihinden önce inşa edilmiş yapılar,
ruhsat zorunluluğu bakımından farklı değerlendirmelere tabi tutulabilmektedir.
6. 2981 Sayılı Kanun Kapsamında Ruhsatlı Sayılan Yapılar
2981 sayılı Kanun’un geçici hükümleri kapsamında belirli şartları taşıyan bazı yapılar ruhsatlı kabul edilmektedir.
7. Milli Savunma Amaçlı Yapılar
2565 sayılı Kanun kapsamında Milli Savunma Bakanlığına tahsisli veya Bakanlık tarafından kullanılan taşınmazlar üzerindeki bazı askeri yapı ve tesisler ruhsat zorunluluğundan istisna tutulmuştur.
8. Bahçe Duvarları
Mevzuatta belirtilen ölçü ve koşullara uygun olarak yapılan bazı bahçe duvarları için yapı ruhsatı aranmaz.
9. Şantiye Yapıları
Geçici nitelikte olan ve yalnızca inşaat faaliyetleri süresince kullanılan şantiye binaları belirli şartlar altında ruhsat zorunluluğundan muaf tutulabilmektedir.
Ruhsata Tabi Olmayan Yapılarda Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Ruhsat alınmasının gerekmemesi, yapıların tamamen denetim dışı olduğu anlamına gelmez. Bu yapıların;
- Fen ve sanat kurallarına uygun olması,
- Kamu güvenliğini tehlikeye düşürmemesi,
- Sağlık ve çevre koşullarına uygun şekilde yapılması,
- İlgili mevzuatta öngörülen proje ve bildirim yükümlülüklerini yerine getirmesi,
gerekmektedir.
Aksi takdirde, ruhsata tabi olmamakla birlikte mevzuata aykırı şekilde inşa edilen yapılar hakkında da idari yaptırımlar uygulanabilmektedir.
Sonuç
İmar hukukunda yapı ruhsatı kural, ruhsattan muafiyet ise istisnadır. Bu nedenle bir yapının ruhsata tabi olup olmadığı mutlaka ilgili kanun, yönetmelik ve plan hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Ruhsata tabi olmayan yapıların dahi belirli teknik ve hukuki kurallara uygun olarak inşa edilmesi zorunlu olup, bu kurallara aykırılık halinde idari ve hukuki sorumluluklar doğabilmektedir.