Ruhsata Tabi Olan ve Ruhsat Gerektirmeyen Yapılar Nelerdir?

Ruhsata Tabi Olan İnşai Faaliyetler

Devletin planlı, dengeli ve sağlıklı bir kentleşme sağlayabilmesi, çevrenin korunması ve yapılaşmanın belirli kurallar çerçevesinde gerçekleştirilmesi için inşaat faaliyetlerini denetlemesi gerekmektedir. Bu denetimin en önemli araçlarından biri ise yapı ruhsatıdır.

Yapı ruhsatı, imar ve inşaat faaliyetlerinin daha başlamadan kontrol altına alınmasını sağlayan idari bir izin mekanizmasıdır. Bu nedenle kural olarak her türlü yapılaşma faaliyetine başlanmadan önce ilgili idareden yapı ruhsatı alınması zorunludur.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesinde, Kanun kapsamına giren bütün yapılar için yapı ruhsatı alınmasının zorunlu olduğu açıkça düzenlenmiştir. Kanunda belirtilen istisnalar dışında belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyelerden, bu alanlar dışında ise valiliklerden yapı ruhsatı alınmadan inşaat faaliyetlerine başlanamaz.

İmar Kanunu’nun 20. ve 23. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, yapı ruhsatının inşaata başlanmadan önce alınması gerektiği açıkça anlaşılmaktadır. Ruhsat alınmaksızın başlatılan yapılaşma faaliyetleri imar mevzuatına aykırılık teşkil etmektedir.

Kamu Yapıları Bakımından Durum

Kamuya ait yapılar bakımından İmar Kanunu’nun 26. ve 44. maddelerinde özel düzenlemeler yer almaktadır. Kamu yapılarının önemli bir kısmı ruhsata tabi olmakla birlikte, bazı tesisler bakımından mevzuatta istisnalar öngörülmüştür. Ayrıca kamu kurumlarına ait yapılarda avan projeye göre ruhsat düzenlenebilmesi gibi bazı kolaylaştırıcı hükümler de bulunmaktadır.

Özel Yapılar Bakımından Durum

İmar Kanunu’nun 27. maddesinde sayılan istisnalar dışında kalan bütün özel yapılar kural olarak yapı ruhsatına tabidir. Dolayısıyla gerçek veya tüzel kişiler tarafından yapılacak konut, iş yeri, ticari yapı ve benzeri tüm yapıların ruhsat alınarak inşa edilmesi gerekmektedir.

Ruhsat Gerektirmeyen Yapılar Nelerdir?

İmar hukukunda temel kural, bütün yapıların ruhsatlı olarak yapılmasıdır. Ancak kanun koyucu bazı yapı ve faaliyetleri ruhsat alma zorunluluğundan istisna tutmuştur.

İmar Kanunu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nde ruhsat gerektirmeyen yapı ve işlemler ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Basit Tamir ve Tadilatlar

İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre;

• Derz işlemleri,
• İç ve dış sıva uygulamaları,
• Boya ve badana işleri,
• Oluk ve dere tamirleri,
• Doğrama değişiklikleri,
• Döşeme ve tavan kaplamaları,
• Elektrik ve sıhhi tesisat tamiratları,
• Çatı onarımları,
• Kiremit aktarılması,
• Taşıyıcı sistemi etkilemeyen benzeri bakım ve onarım işleri,

yapı ruhsatı alınmasını gerektirmez.

Bu işlemler yapının taşıyıcı sisteminde veya kullanım amacında esaslı değişiklik meydana getirmeyen basit müdahaleler olarak kabul edilmektedir.

Köy Yerleşik Alanlarında Ruhsat Gerektirmeyen Yapılar

İmar Kanunu’nun 27. maddesi kapsamında;

• Köy yerleşik alanları ve mezralarda yapılacak konutlar,
• İmar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık yapıları,
• Köy halkının ihtiyaçlarına yönelik bakkal, manav, berber,
• Köy kahvesi ve köy lokantası,
• Köy fırını,
• Tanıtım ve teşhir büfeleri,
• Köy kooperatiflerine ait işletme binaları,

belirli şartların sağlanması halinde yapı ruhsatı alınmadan yapılabilmektedir.

Ancak bu yapılara ilişkin projelerin valilik tarafından onaylanması, muhtarlığa bildirilmesi ve yapıların yöresel mimariye, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.

Tarımsal Amaçlı Seralar

Belediye ve mücavir alanlar içerisinde veya dışında bulunan iskân dışı alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı seralar da bazı şartlar altında yapı ruhsatından muaf tutulmuştur.

Bunun için;

• Seranın entegre tesis niteliğinde olmaması,
• İl Tarım ve Orman Müdürlüğünden uygun görüş alınması,
• Etüt ve projelerin yetkili idare tarafından incelenmesi,

gerekmektedir.

Bu yapılarda da proje ve uygulama sorumluluğu mimar ve mühendisler tarafından üstlenilmektedir.

Köy Yerleşik Alanlarında Kamu Hizmet Yapıları

İmar planı bulunmayan köy yerleşik alanlarında;

• İlk ve ortaöğretim tesisleri,
• Sağlık tesisleri,
• İbadet yerleri,
• Güvenlik tesisleri,

gibi köyün ihtiyaçlarına yönelik kamu hizmet yapıları için imar planı şartı aranmamaktadır. Ancak yer seçiminin valilik tarafından oluşturulan komisyonca belirlenmesi ve yapı ruhsatının ilgili kamu kurumu adına düzenlenmesi gerekmektedir.

Sonuç

İmar hukukunda temel ilke, yapılaşmanın ruhsat alınarak gerçekleştirilmesidir. Ancak kamu yararı, kırsal yaşamın ihtiyaçları ve belirli yapı türlerinin özellikleri dikkate alınarak bazı yapı ve faaliyetler ruhsat alma zorunluluğundan istisna tutulmuştur.

Bununla birlikte ruhsat gerektirmeyen yapıların dahi fen, sanat, sağlık ve güvenlik kurallarına uygun olarak yapılması zorunludur. Mevzuatta öngörülen şartların yerine getirilmemesi halinde bu yapılar da imar mevzuatına aykırı yapı kapsamında değerlendirilerek idari yaptırımlara konu olabilmektedir.